Zijn zonnepanelen toegestaan op het dak van een appartementsgebouw?

Zonnepanelen winnen jaar na jaar aan populariteit in België. Niet alleen bij particulieren met een huis, maar ook steeds meer mede-eigenaars binnen appartementsgebouwen overwegen de installatie van zonnepanelen als een slimme investering in duurzame energie. Geen wonder, want zonne-energie biedt talloze voordelen: je verlaagt je energiefactuur, je wordt minder afhankelijk van energieleveranciers én je draagt actief bij aan een beter milieu.

Maar hoe zit dat als je in een appartement woont? Zijn zonnepanelen dan zomaar toegestaan op het dak van een appartementsgebouw? En hoe pak je dat precies aan? In dit artikel duiken we dieper in op de juridische, technische en praktische aspecten van het plaatsen van zonnepanelen binnen de context van mede-eigendom.

Hoe werken zonnepanelen?

Zonnepanelen zetten zonlicht om in elektriciteit dankzij zonnecellen die stroom genereren wanneer ze licht opvangen. De opgewekte elektriciteit kan onmiddellijk gebruikt worden in het gebouw, opgeslagen worden in een thuisbatterij of teruggeleverd worden aan het elektriciteitsnet. Zelfs op bewolkte dagen blijven zonnepanelen energie produceren, zij het in mindere mate.

Via een omvormer wordt de opgewekte gelijkstroom omgezet in wisselstroom zodat ze bruikbaar is in je woning of de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Denk aan de verlichting in de inkomhal, liften, automatische poorten en andere gemeenschappelijke voorzieningen.

Zonnepanelen plaatsen op het dak van een appartementsgebouw

Zonnepanelen op een appartementsgebouw plaatsen is zeker mogelijk, maar er zijn wel enkele belangrijke aandachtspunten. Omdat het dak in de meeste gevallen een gemeenschappelijk deel is van het gebouw, kan een individuele mede-eigenaar niet zomaar op eigen houtje zonnepanelen installeren. Elke ingreep aan gemeenschappelijke delen vereist de goedkeuring van de VME via de Algemene Vergadering.

Gemeenschappelijk gebruik van opgewekte energie

Wanneer de VME beslist om zonnepanelen te installeren, wordt de opgewekte elektriciteit doorgaans gebruikt voor het verbruik van gemeenschappelijke delen. Dit is de meest praktische oplossing want het verbruik van deze delen – verlichting, lift, ventilatie – ligt meestal hoog genoeg om de opgewekte energie nuttig te gebruiken.

Kiest men er echter voor om de elektriciteit te verdelen over de privé-eigendommen van de mede-eigenaars, dan wordt de VME als energieleverancier beschouwd. Hiervoor is een vergunning vereist van de VREG, de Vlaamse Energieregulator, en moet voldaan worden aan een hele reeks strikte voorwaarden. Om die reden is individuele verdeling van opgewekte stroom binnen een appartementsgebouw zelden haalbaar.

Goedkeuring via de Algemene Vergadering

Elke beslissing rond de plaatsing van zonnepanelen op gemeenschappelijke delen, zoals het dak, moet voorgelegd worden aan de Algemene Vergadering van mede-eigenaars. Wanneer de installatie gemeenschappelijk is, is het de taak van de syndicus om offertes op te vragen en ervoor te zorgen dat de nodige agendapunten opgenomen worden in de uitnodiging voor de algemene vergadering van mede-eigenaars. Voor de goedkeuring van werken aan de gemeenschappelijke delen is in de meeste gevallen een 2/3e meerderheid nodig. Wil een mede-eigenaar privatieve zonnepanelen plaatsen dan zijn hier extra goedkeuringen voor vereist.

Let wel: bij een geplande installatie moeten ook de verzekeringsvoorwaarden worden aangepast. De blokpolisverzekeraar moet op de hoogte worden gebracht van de plaatsing van zonnepanelen zodat het risico correct verzekerd blijft.

Individuele zonnepanelen: kan dat ook?

Wat als de VME geen zonnepanelen wil plaatsen, maar jij als individuele mede-eigenaar dit toch graag zou doen? Ook dan is het mogelijk om zonnepanelen op het dak van een appartementsgebouw te installeren, maar opnieuw geldt: het dak is gemeenschappelijk, dus toestemming van de Algemene Vergadering is noodzakelijk.

Optie 1: exclusief genotsrecht op het dak

Een eerste juridische oplossing is het toekennen van een exclusief genotsrecht aan de individuele eigenaar. Dat betekent dat jij als mede-eigenaar het exclusieve gebruiksrecht krijgt op een bepaald deel van het dak, bijvoorbeeld om zonnepanelen te plaatsen. Dit genotsrecht verandert niets aan de eigendom van het dak, maar geeft jou wel het recht om het te gebruiken. Voor deze maatregel is een 4/5de meerderheid vereist binnen de Algemene Vergadering. Deze beslissing laat je best ook opnemen in een authentieke notariële akte.

Optie 2: opstalrecht vestigen

Een alternatieve en vaak waterdichte oplossing is het vestigen van een opstalrecht. Met dit recht word je, als eigenaar van de zonnepanelen, ook juridisch erkend als eigenaar van de constructie op het dak zonder het dak zelf te bezitten. Het opstalrecht wordt notarieel vastgelegd in een overeenkomst tussen de VME en de eigenaar van de zonnepanelen.

Zo’n opstalovereenkomst bevat alle praktische modaliteiten: wie onderhoudt de panelen, wat bij schade, wat bij verkoop van het appartement, enzovoort. Deze constructie biedt duidelijkheid en bescherming voor alle partijen.

Onderhoud is cruciaal: zonnepanelen laten reinigen

Een vaak onderschat aspect bij zonnepanelen is het onderhoud. Vervuilde zonnepanelen verliezen rendement: stof, bladeren of mos kunnen de opbrengst aanzienlijk verminderen. Volgens studies kan je tot wel 10% energieverlies per jaar oplopen als je de panelen niet tijdig laat reinigen.

Daarom is het aan te raden om zonnepanelen minstens één keer per jaar te laten reinigen. Sipur, een zusterbedrijf van Syncura, biedt professionele reiniging aan en adviseert mede-eigenaars over het juiste onderhoudsritme om het maximale rendement uit hun installatie te halen.

Zonnepanelen: een slimme investering in mede-eigendom

Zonnepanelen op een appartementsgebouw vormen een uiterst waardevolle langetermijninvestering. Door zelf elektriciteit op te wekken, kan de VME of een individuele eigenaar flink besparen op de energiekosten. Bovendien verhoogt een energiezuinig gebouw de waarde van het onroerend goed én draagt het bij aan een duurzamere samenleving.

De combinatie met een digitale meter, warmtepomp of thuisbatterij kan het rendement nog verder verhogen. En met de stijgende elektriciteitsprijzen is het financiële voordeel enkel maar groter geworden.

Conclusie

Woon je in een appartement en overweeg je zonnepanelen? Dan is het absoluut mogelijk om zonnepanelen te plaatsen op het dak van een appartementsgebouw. Wel moet je rekening houden met de juiste procedure: goedkeuring via de VME, correcte juridische regeling via genots- of opstalrecht en duidelijke afspraken over gebruik, onderhoud en verzekering.

Zonnepanelen zijn een waardevolle investering, zowel voor de gemeenschappelijke delen als voor individueel gebruik. Mits een goede voorbereiding en samenwerking binnen de VME kunnen ze de energiekosten aanzienlijk verlagen en bijdragen aan een energie-efficiënt appartementsgebouw.