Qu'en est-il de l'isolation du toit d'un immeuble à appartements ?

Depuis le début de l'année 2020, la norme d'isolation des toits a été renforcée. Cela s'applique aussi bien aux immeubles d'habitation qu'aux immeubles à appartements. Le toit d'un immeuble d'appartements n'est-il pas conforme à la norme ? Ensuite, tous les occupants du bâtiment doivent contribuer aux coûts d'une nouvelle isolation de la toiture. Le syndic professionnel Syncura explique dans l'article ci-dessous ce qu'implique la norme d'isolation des toits et quelles en sont les conséquences possibles.

Quelle est exactement la norme d'isolation des toits ?

La norme d'isolation des toits est un règlement qui fait partie du Code flamand du logement et qui est en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Il s'applique à toutes les maisons indépendantes (= maison individuelle, appartement ou studio mais pas de chambre) en Flandre.

Le Code flamand du logement détermine les exigences minimales de qualité auxquelles une maison ou un appartement doit répondre en termes de sécurité, de santé et de qualité du logement. Il s'agit par exemple des installations minimales, de la stabilité structurelle du bâtiment, de la sécurité de l'installation de gaz, d'électricité et de chauffage, des problèmes d'humidité...

La norme d'isolation du toit est donc l'une des exigences de qualité auxquelles doit répondre une maison flamande. La norme d'isolation de la toiture indique que l'isolation de la toiture est requise par la loi et la valeur R minimale que cette isolation doit respecter, soit 0,75 m² K/W, ce qui correspond approximativement à une couche d'isolation de 3 à 4 cm. La valeur R indique la capacité d'isolation thermique du matériau. Plus le chiffre est élevé, moins la chaleur s'échappe et meilleure est l'isolation.

Si une maison ne respecte pas cette valeur R minimale, des points de pénalité peuvent être attribués si l'inspecteur de la maison se rend sur place.

Afin d'encourager davantage les personnes et les organisations à se conformer à cette norme, des subventions sont accordées, notamment via Fluvius. Toutefois, une prime ne peut être demandée que si la valeur R a été fixée à un minimum de 4,5m²K/W. Vous pouvez également bénéficier d'un taux de TVA réduit lorsque la maison a plus de 10 ans.

Sanctions : comment et pourquoi ?

L'inspecteur peut attribuer des points de pénalité à une maison ou un appartement s'il ne répond pas aux normes. Comment se déroule une telle inspection pour l'isolation des toits ?

L'inspecteur détermine la valeur R réelle sur la base du certificat DPE, du PID (Dossier post-intervention) ou d'un plan/facture/spécifications du bâtiment qui démontre la présence d'une isolation. Il ne tient pas compte des valeurs dites par défaut. Il s'agit d'une estimation de la valeur d'isolation probable basée, entre autres, sur l'âge du bâtiment et les éventuels travaux de rénovation. Si ce chiffre est inférieur à 0,75, des points de pénalité seront attribués.

Si le DPE n'est pas disponible ou ne mentionne que des valeurs par défaut, l'inspecteur se basera sur des observations visuelles. Il ne peut se baser que sur ce qu'il voit et ne peut pas percer de trous, etc. S'il ne peut pas identifier un défaut, il ne peut pas attribuer de points de pénalité.

IMPORTANT : L'évaluation est faite au niveau du bâtiment. Le nombre de points de pénalité pour l'appartement situé juste sous le toit sera le même pour la personne vivant au rez-de-chaussée.

Qu'est-ce qui a changé depuis le début de l'année 2020 ?

Juste avant les élections du 24/05/2019, le gouvernement flamand a adopté un décret d'adaptation de cette réglementation. Qu'est-ce qui a changé maintenant ? Depuis le 1^er janvier 2020, on peut également se conformer à la norme d'isolation de la toiture si le score énergétique de la maison/appartement déterminé dans un DPE est inférieur à 400 kwh/m² (pour un appartement).

Veuillez noter que des valeurs différentes s'appliquent aux logements. Veuillez noter que la valeur limite diffère selon le type de logement :

• 600 kwh/m² pour un bâtiment ouvert
• 550 kwh/m² pour les bâtiments jumelés
• 500 kwh/m² pour un bâtiment fermé
• 400 kwh/m² pour un appartement.

Concrètement, l'inspecteur de l'habitat devra adapter sa méthode de contrôle.

La valeur du DPE est-elle inférieure à 400 kwh/m² ? -> pas de points de pénalité

La valeur R est-elle supérieure à 0,75 ? -> pas de points de pénalité

Pourquoi la législation a-t-elle été modifiée ?

Il y avait une crainte croissante dans l'administration et dans la politique que les copropriétaires/locateurs se retrouvent dans une situation impossible si l'assemblée générale de l'immeuble bloquait systématiquement l'exécution des travaux. Après tout, ces propriétaires n'avaient que peu de flexibilité, aucune autre possibilité de respecter la norme. De ce fait, de nombreux appartements risquaient de ne plus être loués. On craignait que cela n'entraîne un échec sur le marché de la location, en particulier dans le segment le plus abordable. C'est là que l'écart entre la demande croissante et l'offre trop limitée est le plus grand. De ce fait, un plus grand nombre de locataires auront des problèmes, car ils ne trouveront pas de logement locatif approprié.

Pour éviter cela, le gouvernement flamand veut offrir une certaine flexibilité aux locataires d'appartements. Si l'assemblée générale refuse de donner son accord pour la pose d'une isolation de la toiture, ces copropriétaires peuvent faire établir un DPE. Et si le score est trop élevé, ils peuvent effectuer eux-mêmes des travaux sur l'appartement afin d'atteindre tout de même la limite de 400 kWh/m² maximum. De cette façon, les bâtiments ne doivent pas nécessairement être reloués, simplement parce que le VME est immobile.

Quelles sont les conséquences de l'amendement législatif pour l’ACP et le syndic ?

L'une des obligations légales d'un syndic est de soumettre aux copropriétaires les initiatives nécessaires pour que l'immeuble soit conforme à la législation. Lorsque, ces dernières années, le syndic a attiré l'attention des copropriétaires sur la norme d'isolation des toits et a mis la question de l'isolation des toits à l'ordre du jour, il a agi comme on peut l'attendre d'un professionnel.

En outre, l'isolation des toits reste obligatoire et on peut s'attendre à ce que la législation devienne encore plus stricte à l'avenir. Les travaux déjà effectués n'étaient donc certainement pas inutiles et n'étaient pas non plus imposés par la loi !

Que se passe-t-il si l'Assemblée Générale bloque l'exécution des travaux ?

Il est possible que les copropriétaires ayant un DPE suffisamment bas et/ou les copropriétaires occupant eux-mêmes leur appartement ne soutiennent pas une initiative visant à doter l'immeuble d'une isolation de toiture et donc que la majorité requise de ½ + 1 (travaux exigés par la loi) ne soit pas atteinte. La pression exercée par la norme d'isolation du toit disparaît pour ces propriétaires et les propriétaires/occupants n'en sont généralement pas conscients. Les copropriétaires dont le CPE est trop élevé peuvent en souffrir, tout comme les copropriétaires qui veulent investir dans la qualité de l'immeuble.

Tout d'abord, l'isolation des toits reste obligatoire. L'aspect final de la norme reste que l'isolation du toit est présente dans le bâtiment. Les copropriétaires ayant un DPE élevé ont donc plusieurs options:

• Faire leurs propres améliorations dans leur appartement, en dehors des travaux sur les parties communes, afin d'obtenir un score inférieur à la limite de 400 kWh/m².
• Si une majorité suffisante ne peut être obtenue lors de l'assemblée générale statutaire, un copropriétaire peut, dans un délai de 4 mois, demander au tribunal d'annuler cette décision pour cause d'illégalité/irrégularité (art. 577-9, §2 du code civil) ou de modifier cette décision car celle-ci le désavantage personnellement.
• Le copropriétaire peut demander au juge de paix l'autorisation d'effectuer les travaux urgents et nécessaires sur les parties communes de façon indépendante mais aux frais de la VME, si la majorité requise n'est pas atteinte en assemblée générale ;
• En outre, il existe bien sûr de nombreux arguments concernant la qualité du bâtiment, l'efficacité énergétique, l'augmentation de la valeur, l'importance et l'attention croissantes des acheteurs et des locataires pour l'efficacité énergétique, la "relativité" de la norme actuelle de moins de 400 kWh/m² ... Ces arguments en faveur de l'isolation de la toiture restent donc pleinement valables.

Accord de coalition flamand : le chemin est long

L'accord de coalition flamand est un fait nouveau important à cet égard. Après tout, le gouvernement Jambon I annonce qu'il va travailler sur une voie d'enchevêtrement pour les scores maximums de DPE. Cela confirme immédiatement l'argument selon lequel les copropriétaires ne devraient pas se reposer sur leurs lauriers parce qu'ils disposent désormais d'une SPE satisfaisante. Il est loin d'être certain que cela continuera à s'appliquer à l'avenir.

L'accord de coalition dit littéralement :

En plus de l'obligation d'isolation de la toiture et du double vitrage, le score maximal du DPE vers 2050 sera déterminé progressivement, en tenant compte de la typologie du logement. Une perspective claire à long terme favorise le processus de soutien et de planification des interventions dans le domaine de l'énergie.

Que lit-on dans l'accord de coalition ? Qu'une voie sera tracée pour les scores maximums de DPE vers 2050. Selon l'objectif à long terme du gouvernement flamand, le parc immobilier doit atteindre un score énergétique moyen de 100 à 110 d'ici 2050.

Conclusion

L'accord de coalition flamand confirme officiellement ce que nous soupçonnions déjà : la limite de 400 kWh/m² pour les appartements sera de plus en plus stricte dans les années et décennies à venir. Toute personne qui, en tant que copropriétaire, compte désormais voter contre l'installation d'une isolation de toiture est à risque sérieux. Plus les limites sont basses (par exemple à 300 kWh/m²), plus il est important d'assurer une isolation efficace de la toiture du bâtiment. Dans le cas contraire, il y a un risque d'infraction et une inaptitude sera prononcée. Peu importe qu'il s'agisse d'un appartement sur le toit ou d'un appartement à l'étage inférieur.

En tant que copropriétaires, il est important de penser en termes d'avenir. Car si la limite en termes de score DPE est encore abaissée, il sera encore plus crucial qu'il y ait une isolation de la toiture. Vous ne voulez plus vous préoccuper de l'isolation du bâtiment sur une longue période ? Il est alors préférable de supposer que l'isolation du toit est un minimum, même si la réglementation actuelle offre une issue de secours.