Wat is een VME en wanneer is die verplicht?
Wie een appartement koopt of verkoopt, krijgt vroeg of laat te maken met een VME. Maar wat is dat nu precies, zo’n Vereniging van Mede-Eigenaars? Wat zijn haar taken, wanneer is een VME verplicht en hoe zit dat bij kleinere gebouwen?
We leggen in dit artikel uit hoe alles wettelijk én praktisch in elkaar zit zodat je als mede-eigenaar precies weet waar je aan toe bent.
Is een VME wettelijk verplicht?
Ja, de oprichting van een VME is verplicht zodra er in een gebouw minstens twee verschillende eigenaars zijn. Het gaat dan om een situatie van zogenaamde gedwongen mede-eigendom, zoals omschreven in het Burgerlijk Wetboek (Boek 3, Titel 3, Afdeling 2).
Concreet: in elk appartementsgebouw waarin meerdere privatieve kavels (zoals appartementen, garages of handelsruimtes) afzonderlijk in eigendom zijn, moet een Vereniging van Mede-Eigenaars worden opgericht.
De oprichting gebeurt automatisch op het moment dat de eerste verkoopakte van een kavel wordt verleden. Je hoeft dus zelf niets te doen om een VME ‘op te starten’: de rechtspersoon ontstaat van rechtswege.
Ook bij kleinere gebouwen, zoals een tweewoonst of een opgesplitst rijhuis, is een VME verplicht zodra er meerdere eigenaars zijn. Ook al regel je alles onderling vlot met je buren, toch ben je wettelijk verplicht om een VME op te richten.
Wat is de Vereniging van Mede-Eigenaars?
De VME is de rechtspersoon die alle mede-eigenaars van een gebouw verenigt. Ze is verantwoordelijk voor het beheer en het behoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Denk aan:
het dak en de gevel
de inkom- en traphal
de liftinstallatie
technische installaties zoals ventilatie of verwarming
de buitenruimte, tuin, parking of fietsenberging
nutsvoorzieningen die gedeeld worden (vb. elektriciteit voor de gemene delen)
Een VME is dus geen vrijblijvende vereniging van bewoners, maar een juridische entiteit met duidelijke rechten en plichten. Elke eigenaar van een appartement of andere privatieve kavel maakt automatisch deel uit van de VME, of hij dat nu wil of niet.
Wat zijn de taken van een VME?
De VME heeft als doel het gebouw in goede staat te houden en de belangen van alle mede-eigenaars te bewaken. Ze neemt beslissingen over het onderhoud, herstellingen, investeringen en de verdeling van kosten.
De belangrijkste taken van een VME zijn:
Beheer van de gemeenschappelijke delen: zowel technisch als administratief
Organiseren van de jaarlijkse algemene vergadering: waar belangrijke beslissingen genomen worden
Financieel beheer: het opstellen van een begroting, het innen van provisies en het verdelen van kosten
Verzekeringen afsluiten: zoals de wettelijk verplichte brandverzekering voor de gemeenschappelijke delen
Toezien op naleving van het reglement van mede-eigendom en van interne orde
Voor het dagelijkse beheer en de uitvoering van beslissingen is de aanstelling van een syndicus wettelijk verplicht. Die syndicus fungeert als de uitvoerende arm van de VME en ziet erop toe dat alle afspraken correct worden nageleefd. Bij Syncura nemen we die rol professioneel op ons, met oog voor transparantie, opvolging en een vlotte communicatie met alle mede-eigenaars.
Hoe zit het met kleine gebouwen?
Ook in gebouwen met slechts twee of drie appartementen is een VME verplicht zodra er verschillende eigenaars zijn. In de praktijk loopt het beheer in kleine mede-eigendommen vaak informeel, bijvoorbeeld wanneer de bewoners alles onderling regelen. Toch blijven de wettelijke verplichtingen gelden.
Zeker bij schade, verkoop, discussies of renovatiewerken kunnen duidelijke afspraken en een formele werking via een syndicus veel misverstanden voorkomen.
Bovendien is het ook in kleinere gebouwen verplicht om:
een brandverzekering af te sluiten voor de gemeenschappelijke delen
een reservekapitaal op te bouwen
minstens jaarlijks een algemene vergadering te organiseren
een financieel verslag en budget voor te leggen
Professionele begeleiding via een syndicus is dan ook geen overbodige luxe, zelfs als er maar een handvol eigenaars zijn.
Waarom is een goede syndicus belangrijk?
De VME blijft het hoogste beslissingsorgaan, maar in de praktijk rust het dagelijks beheer op de schouders van de syndicus. Die zorgt onder meer voor:
de correcte opvolging van onderhoud, herstellingen en werken
het afsluiten en beheren van contracten met leveranciers
het beheer van de gemeenschappelijke bankrekening
het naleven van wettelijke verplichtingen en boekhoudkundige transparantie
het opstellen en verzenden van de uitnodigingen voor de algemene vergadering
het uitvoeren van de beslissingen die daar genomen worden
Bij Syncura nemen we deze rol ter harte. We begeleiden VME’s in heel Vlaanderen – van kleine gebouwen tot grote residenties – met een combinatie van ervaring, transparantie en digitale ondersteuning.
Samengevat
Een VME is altijd verplicht zodra er in een gebouw meer dan één eigenaar is. Ze vormt het wettelijk kader voor het beheer van de gemeenschappelijke delen en alle eigenaars maken er automatisch deel van uit. De VME neemt belangrijke beslissingen en wordt vertegenwoordigd door een syndicus die instaat voor de praktische opvolging.
Of je nu in een groot appartementsgebouw woont of in een klein complex met slechts enkele units: een goed georganiseerde VME is essentieel voor het behoud van je eigendom én het samenleven met andere eigenaars.
Op zoek naar een professionele syndicus die je VME begeleidt van A tot Z? Syncura staat klaar met advies, opvolging en digitale ondersteuning op maat van jouw gebouw.
