Wet Peeters: een betere bescherming voor de bouwheer?

Sinds 1 juli 2018 is een nieuwe wet van kracht, die naast de architecten, ook de aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector (ingenieurs en studiebureaus) verplicht een verzekering af te sluiten die hun tienjarige aansprakelijkheid verzekert.

Deze nieuwe wet verplicht alle aannemers, architecten en ook alle andere diensteverleners uit de bouwsector een verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid af te sluiten voor alle werken (renovatie en verbouwing) van woningen en gebouwen (voornamelijk bestemd voor private bewoning) waarvoor tussenkomst van een architect verplicht is.

Met deze nieuwe wet Peeters-Borsus wordt deze verzekeringsverplichting, die al bestond voor architecten, nu ook uitgebreid naar de andere bouwactoren.

Deze verzekeringsverplichting geldt voor werken waarvan de definitieve omgevingsvergunning (voorheen de stedenbouwkundige vergunning) wordt afgeleverd vanaf 01/07/2018.

Waarom?

De wetgever heeft hiervoor een dubbele doelstelling:

• Wegwerken van de discriminatie tussen aannemer en architect
• Beschermen van de bouwheer tegen insolventie van de aannemer

Soms kunnen er immers maanden of zelfs jaren na de oplevering van de bouwwerken gebreken opduiken. De architect en nu ook de aannemer zijn 10 jaar aansprakelijk voor sommige van die gebreken.

Welke gebreken vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid? En wat mogen we verstaan onder de verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid?

WELKE GEBREKEN VALLEN ONDER DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID?

Zware zichtbare of verborgen gebreken

De tienjarige aansprakelijkheid is van toepassing op ernstige gebreken die de stevigheid, de stabiliteit en de waterdichtheid van het gebouw kunnen aantasten, ongeacht of het gebrek zichtbaar of verborgen is. Denk maar aan een slechte fundering waardoor de muren verzakken of de dakconstructie die niet in orde is.

In principe start de tienjarige aansprakelijkheid vanaf de definitieve oplevering van de bouwwerken, tenzij dit contractueel anders is vastgelegd. In de praktijk zal de tienjarige aansprakelijkheid vaak van start gaan bij de voorlopige oplevering.

Wanneer de bouw van bijvoorbeeld een wooncomplex met verschillende blokken op dezelfde site in verschillende fases gebeurt, dan zal de tienjarige aansprakelijkheid bij elk van deze deelgebouwen van start gaan bij de oplevering van dit deelgebouw.

Indien de aannemer of architect aansprakelijk is voor het gebrek, kunnen zij veroordeeld worden tot het uitvoeren van de noodzakelijke aanpassings- of herstellingswerken of het betalen van een schadevergoeding.

Lichte verborgen gebreken

Lichte verborgen gebreken zijn, zoals de naam het zegt, niet zichtbaar bij de oplevering van het gebouw. Voorbeeld hiervan is een lekkend dak. Deze worden als “licht” beschouwd omdat ze de stabiliteit van het gebouw niet in gevaar brengen.

Om aanspraak te kunnen maken op een licht verborgen gebrek, moet dit binnen een redelijke termijn kenbaar gemaakt worden. Dit wil zeggen dat de gevolgen niet zwaarder mogen doorwegen dat het gebrek zelf.

Deze worden onderscheiden van de gebreken die wel zichtbaar waren bij de oplevering van het gebouw.

WELKE GEBREKEN VALLEN NIET ONDER DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID?

Lichte zichtbare gebreken

Lichte zichtbare gebreken, zoals een barst in de vloer van de gemeenschappelijke delen vallen niet onder de tienjarige aansprakelijkheid omdat de bouwheer de werken zonder enig voorbehoud ter zake heeft goedgekeurd en aanvaard.

Gebrekkig onderhoud of slijtage van een pand vallen hier niet onder. Denk maar aan het niet of slecht onderhouden van de dakgoten.

HOE GAAT U HET BEST TE WERK?

Bij het vaststellen van een gebrek (dat onder de tienjarige aansprakelijkheid valt) contacteert u best eerst uw architect of aannemer om het probleem te melden. Wordt er geen gevolg aan gegeven, dan zal een iets hardere vorm van communicatie nodig zijn, bijvoorbeeld een aangetekende brief. Indien u daarna ook geen gehoor krijgt, consulteer u best een advocaat.

SAMENGEVAT

De verplichte verzekering van de tienjarige aansprakelijk kan zeker toegejuicht worden. Zeker uit het standpunt van de bouwheer die dankzij de Wet Peeters-Borsus beter beschermd is. Maar de verplichte verzekering kan de kostprijs voor het (ver)bouwen doen stijgen…

Het blijft dan ook van groot belang dat de definitieve oplevering van een gebouw grondig gebeurt. Dit kan mogelijke discussies in de toekomst vermijden. Denk hierbij zeker aan de complexere vormen van mede-eigendom; een grote woonsite met verschillende deelverenigingen waarbij er verschillende definitieve opleveringen zijn…

Wenst u bijkomende informatie over de tienjarige aansprakelijkheid? Aarzel dan niet om de juridische dienst van syndicus Syncura te contacteren: 055/33.55.75 of via mail info@syncura.be.