Devenir copropriétaire : la répartition des charges entre acheteur et vendeur

Lors de la vente d'un logement en copropriété, anciens et nouveaux propriétaires se demandent souvent comment sont réparties les charges. Si aucun arrangement particulier n'a été conclu entre l'acheteur et le vendeur, le règlement prévoit des dispositions claires à ce sujet. Voici quelques explications.

Que doit payer le nouveau propriétaire ?

Dès la date de signature de l'acte notarié, le nouveau propriétaire est tenu de payer les charges ordinaires de la copropriété. Il s'agit des dépenses communes périodiques et récurrentes comme :

• les frais d'entretien des parties communes;

• le salaire de la conciergerie;

• les frais d'utilisation de l'ascenseur;

• etc.

Si des dépenses extraordinaires ont été décidées par l'assemblée générale des copropriétaires entre le compromis de vente et l'acte authentique, le nouveau propriétaire devra également s'en acquitter, mais uniquement dans la mesure où :

• le vendeur lui a communiqué, dans un délai raisonnable, la convocation à l'AG;

• il a disposé d'une procuration pour assister à l'assemblée;

• la demande de paiement a été envoyée après la signature de l’acte.

Ces charges extraordinaires concernent par exemple :

• le remplacement de la chaudière commune ;

• une mise aux normes de l'ascenseur ;

• la rénovation de la toiture;

• etc.

À noter

Pour éviter tout malentendu, mieux vaut transmettre au nouveau propriétaire, au moment du compromis de vente, une copie des derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Il faut également l'inviter à assister à toutes les AG qui se déroulent entre le compromis et l'acte.

Qu'en est-il des charges impayées par le vendeur au moment de la vente ?

La législation prévoit que le notaire est tenu de retenir à la charge du vendeur :

• les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires;

• les pénalités de retard;

• les frais de procédure contre le vendeur;

• les frais de transmission des informations de copropriété au nouveau propriétaire.

Ainsi, le vendeur paie les charges lorsqu'une décision a été prise en AG avant la signature de l'acte de vente; et le syndic a envoyé une demande de paiement avant la signature de l'acte authentique de vente.

Bon à savoir

L'association de copropriétaires est considérée comme un "créancier privilégié". Elle doit donc être payée en priorité en ce qui concerne notamment les arriérés des charges.

Quelles informations le nouveau propriétaire doit-il recevoir ?

En vue de la prise en possession du bien, plusieurs informations devront être transmises au nouveau propriétaire :

• le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,

• le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

• les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années;

• une copie du dernier bilan approuvé par l’AG de l’association des copropriétaires.

Le notaire devra également demander les documents suivants :

• le montant des dépenses décidées par l’AG ou le syndic avant la vente, mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date;

• un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’ AG avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date;

• etc.

Si l'acheteur ne reçoit pas ces informations, il peut tenter de se retirer du contrat pour défaut de consentement.

En conclusion

Si elles sont méconnues, les modalités de répartition des charges entre acheteur et vendeur dans les copropriétés peuvent faire l'objet de nombreux conflits. Il est donc important de bien s'informer à ce sujet. À la recherche d'un syndic de qualité ? Contactez Syncura !