Wat zijn de verantwoordelijkheden van de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus van mede-eigendom?

Voor een vreedzame en goed functionerende mede-eigendom is de aanwezigheid van een vereniging van mede-eigenaars (VME) en een syndicus van mede-eigenaren noodzakelijk én verplicht. Hoewel veel mensen de neiging hebben deze twee entiteiten soms door elkaar te halen, zijn zij toch heel verschillend en vervullen zij elk een welomschreven rol en opdracht. Dus wat zijn de verantwoordelijkheden van deze twee organen binnen het gebouw?

De verantwoordelijkheden van de vereniging van mede-eigenaars

De vereniging van mede-eigenaars is samengesteld uit alle mede-eigenaars van het gebouw. De vereniging van mede-eigenaars is beter bekend onder de afkorting VME.
Haar taak bestaat erin te zorgen voor het beheer en de administratie van de mede-eigendom, alsook voor de instandhouding van het gebouw. Hij is derhalve verantwoordelijk voor verschillende taken.

• Het vaststellen van de jaarlijkse voorlopige begroting van de mede-eigendom.
• Beslissen over de uitvoering van reparatie- en onderhoudswerkzaamheden.
• Zorg dragen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en apparatuur.
• Gerechtelijke stappen ondernemen namens het eigendom, hetzij tegen een dienstverlener, een mede-eigenaar of een derde partij.
• Sluit een lening af ten behoeve van de mede-eigendom.
• Het aanstellen of veranderen van de syndicus.
• Beslissen over de aan- of verkoop van gemeenschappelijke ruimten.
• Wijzigen en toevoegen van clausules aan de statuten

De vereniging van mede-eigenaars kan echter geen onrechtmatige keuzes maken. De beslissingen van de VME moeten eerst aan een stemming in de Algemene Vergadering (AV) worden onderworpen. Deze hervormingen zullen slechts effect sorteren indien zij door een meerderheid van de eigenaars worden goedgekeurd (gewone meerderheid of absolute meerderheid naar gelang van het geval).

De VME is het beslissingsorgaan van de mede-eigendom. Als zodanig heeft zij rechtspersoonlijkheid. Zij is dus burgerlijk aansprakelijk jegens de mede-eigenaars van elke kavel, het personeel van het gebouw en derden.

Zo kan de VME verweten worden voor elk probleem in verband met het gebouw (schade veroorzaakt door een constructiefout, nalatigheid in het onderhoud van het gebouw, vernieling van gemeenschappelijke uitrusting, enz.

De VME kan ook aangeklaagd worden in geval van door een derde geleden schade als gevolg van de niet-naleving van de regels van mede-eigendom. Bovendien is de VME verantwoordelijk voor de handelingen van de syndicus van mede-eigendom en het personeel van het gebouw.

Goed om te weten: De vereniging van mede-eigenaars is in veel gevallen aansprakelijk. Daarom is het raadzaam een verzekering tegen wettelijke aansprakelijkheid af te sluiten.

De verantwoordelijkheden van de syndicus van mede-eigendom

Elk gebouw met ten minste twee of meer kavels, elk met een mede-eigenaar, moet noodzakelijkerwijs en verplicht een syndicus van mede-eigendom aanstellen. Deze laatste is de vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars en dus de beheerder van het gebouw.

Hij wordt verkozen door de mede-eigenaars tijdens een algemene vergadering of benoemd door de rechtbank van eerste aanleg (voorlopige bewindvoerder of voorlopige syndicus) en is belast met de uitvoering van de beslissingen die op de algemene vergadering door de vereniging van mede-eigenaars worden genomen.

Hij neemt dus geen beslissingen, maar is verantwoordelijk voor de uitvoering ervan, in tegenstelling tot de VME. De duur van het mandaat van de syndicus is standaard drie jaar, met mogelijkheid tot verlenging. De gevolmachtigde heeft zeer specifieke taken.

• Het houden van algemene vergaderingen en het bijeenroepen van bijzondere algemene vergaderingen wanneer ten minste 20% van de mede-eigenaars daarmee instemt.
• Zorgen voor de juiste verdeling van de aandelen en quota volgens de basisakte.
• Het innen van de algemene lasten (of lopende lasten), de bijzondere lasten (bijzondere lasten) en de onbetaalde lasten bij de mede-eigenaars.
• Ervoor zorgen dat de besluiten van de algemene vergadering worden uitgevoerd.
• Vertegenwoordiging van de VME voor de rechtbanken in geval van gerechtelijke procedures.
• Ervoor zorgen dat de regels inzake mede-eigendom worden nageleefd.
• Het afsluiten van de nodige verzekeringen voor de mede-eigendom.
• Opstellen van de voorlopige begroting voor de mede-eigendom.
• Voorlegging van de raming van de werkzaamheden waartoe de Algemene Vergadering heeft besloten.
• Het opstellen van de notulen van de besluiten van de vereniging van mede-eigenaars.

Indien hij het reglement van mede-eigendom niet naleeft, is de syndicus burgerlijk aansprakelijk jegens de mede-eigenaars. Hij kan worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding indien zijn fouten nadelig blijken voor de mede-eigenaars.

Er zij op gewezen dat de syndicus een essentiële rol speelt binnen de mede-eigendom. Daarom is het van essentieel belang gebruik te maken van de diensten van een professionele en bekwame syndicus zoals Syncura.