De organen van de mede-eigendom : hun rol in de besluitvorming

Het beheer van het gebouw wordt gevoerd door de vereniging van mede-eigenaars, overeenkomstig het reglement van mede-eigendom. Voor een goed beheer van de kavels zijn echter instanties met specifieke doelstellingen nodig. Wat zijn deze organen en wat zijn hun functies?

De algemene vergadering

In een gebouw in mede-eigendom worden de beslissingen genomen door alle mede-eigenaars. Met andere woorden, de vereniging van mede-eigenaars neemt beslissingen op de algemene vergadering. Dit orgaan heeft tot taak ervoor te zorgen dat beslissingen over het beheer worden genomen.

De besluiten van de eigenaars van de privé-gedeelten zijn alleen geldig wanneer zij tijdens het stemmen op de Algemene Vergadering worden genomen. De Algemene Vergadering wordt georganiseerd door de syndicus. Hij bereidt de agendapunten voor.

Goed om te weten : De algemene vergadering heeft de mogelijkheid zich tot het vredegerecht te wenden. Tegelijkertijd is zij ook burgerlijk aansprakelijk, aangezien zij rechtspersoonlijkheid bezit.

De raad van mede-eigendom

Het orgaan ‘raad van mede-eigendom is verplicht in elk gebouw in mede-eigendom vanaf 20 kavels en treedt op als tussenpersoon tussen de bewoners van het appartementsgebouw en de professionele syndicus. Zo kunnen alle eigenaars hun mening geven over het behoud van het gebouw. Zijn belangrijkste taken zijn het verlenen van bijstand aan de syndicus en het toezien op de naleving van rechten en verplichtingen.

De vereniging van mede-eigenaars

Deze bestaat uit alle personen die aandelen in de mede-eigendom hebben. De VME moet toezicht houden op alle andere instanties en ervoor zorgen dat zij hun taken vervullen.

Met andere woorden, de VME houdt toezicht op het gehele proces van uitvoering vanaf het moment dat de besluiten op de algemene vergaderingen worden genomen. Dit orgaan staat dus boven alle andere, omdat het tot doel heeft de belangen van de bewoners te behartigen.

Voorts heeft zij de bevoegdheid om zo nodig een bijzondere algemene vergadering (BAV) bijeen te roepen.

Goed om te weten : Om lid te worden van de VME moet u een kavel in het gebouw van de mede-eigendom aangekocht hebben.

De syndicus

Hoewel de grote lijnen van het beheer door de mede-eigenaars worden uitgezet, wordt de uitvoering ervan door een andere partij verricht. Dit is het bestuursorgaan van de partijen, hij/zij is de syndicus van de mede-eigendom.

Zijn benoeming komt tot stand bij een aanstelling tijdens een algemene vergadering in aanwezigheid van alle mede-eigenaars. Vanaf het begin van zijn mandaat moet de syndicus beschikken over een standaardcontract waarin al zijn taken en rechten zijn vermeld.

Met de goedkeuring van de vereniging van mede-eigenaars, bepaalt het document :

• de te verlenen diensten (lopend en buitengewoon beheer) ;
• het ereloon die de syndicus moet ontvangen
• de duur van het verleende mandaat.

De rekencommissaris

Deze partij is belast met het toezicht op de financiële transacties en de boekhoudkundige werkzaamheden van de mede-eigendom. Deze functie kan worden uitgeoefend door een rechtspersoon of een natuurlijke persoon buiten het gebouw. Een van de mede-eigenaars kan echter ook deze rol spelen.

Dit orgaan heeft tot doel de financiële gezondheid van het in particuliere kavels verdeelde onroerend goed doorzichtig te maken. Daartoe moet zij alle rekeningen met betrekking tot het beheer van het gebouw controleren. Zijn controle is ook gericht op de boekhouding waaruit de kosten blijken die voor de goede werking van de mede-eigendom zijn gemaakt.

Aan het einde van zijn opdracht is de rekencommissaris verplicht de beschrijvende verklaring van de bankrekening van de mede-eigendom te openbaren.

Opgelet : Hoewel dit orgaan moet worden vertegenwoordigd door een mede-eigenaar, kan de eigenaar met een klein aandeel in de VME deze functie ook bekleden.

Deze vijf organen zijn van essentieel belang voor de goede werking van een mede-eigendom. In België is het echter aangeraden een professionele syndicus te kiezen om de rol van bestuursorgaan te vervullen. Zo kunt u er zeker van zijn dat uw mede-eigendom efficiënt zal worden beheerd.